在台南考慮買房，其實有兩條路：買一間老屋來整修，或是買大樓住宅，新成屋或中古屋都有。我們在第一條路上花了很長的時間，最後才走上第二條。以下是我們學到的事，接著是誰可以買、流程怎麼走、要花多少錢的實際資訊。
請自己再確認。這是我們學到的事，以及我們查證時（2026 年 10 月）官方資料和媒體報導的內容。這不是法律、稅務或財務建議。規定、稅率和價格都會變動，這裡的部分內容可能已經過時。在做決定之前，請自己做功課，並諮詢有執照的不動產經紀人、地政士，必要時也請教律師或會計師。
夢想：一間台南老屋
大多數人都是從這裡開始，我們也一樣。買一間老屋來整修非常吸引人：老式的花窗玻璃、獨一無二的室內空間和立面，那種道地的台南味。我們大概看了 50 間房子。
最後我們發現一個問題：它們很好，直到不好的那一天。對我們來說，這些是無法接受的地方：
- 垃圾。沒有大樓的垃圾處理服務：你得照垃圾車的時間，等著它的音樂響起。
- 舒適度。有時隔熱不好，冬天比較冷。
- 水。一樓可能有淹水的風險。
- 樓梯。窄樓梯一爬就是兩層、三層，甚至四層，年紀越大越吃力。
- 牆壁裡面的東西。比較老舊的電線和水管，以及這棟建築遇到地震能撐得如何的疑問。
當我們靜下來好好想過之後，買大樓住宅對我們來說最合理。
新房還是中古屋？
我們也看了已完工的中古公寓，它們也可以是很好的選擇。但比較價格之後，我們發現台南的房子似乎很保值，所以覺得乾脆買新的。新建案的時程也符合我們的需求：我們想要的是幾年後完工時入住的家，而不是現在就要。
數據也支持「保值」這一點。台南官方的住宅價格指數在 2026 年 7 月為 136.80（2021 年 1 月 = 100）：比一年前下跌約 2%，但仍遠高於 2021 年（經濟日報，2026 年 9 月）。新房比中古屋貴很多：一家房仲業者的分析指出，中西區、新營和安平的預售屋價格比中古屋高出 60% 至 77%（NOWnews，2025 年 5 月）。
外國人可以在台灣買房嗎？
通常可以，要看你的國籍。相關規定在土地法：
- 平等互惠（第 18 條）。外國人只有在其本國也允許台灣人在當地買房時才能購買。內政部有一份國家名單，部分國家（例如美國）是逐州列出是否符合資格。請在內政部地政司最新的名單上確認你的國家。
- 可以買什麼（第 17 條及第 19 條）。住宅可以買。部分土地不得移轉給外國人，包括林地、漁地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域和領域邊境地帶。
- 核准（第 20 條）。外國買方須透過地政事務所，向市政府（這裡是臺南市政府）申請核准，市政府會在 14 天內決定。
- 中國大陸的買方適用另一部法律，須經內政部許可。
外國買方只占市場的一小部分：2025 年外國人在全台取得 857 棟建物，是 2005 年以來最少的一年（經濟日報，2026 年 3 月）。
房貸
台灣的中央銀行會限制銀行對部分房屋的貸款成數（選擇性信用管制）。截至 2026 年 9 月：
- 第一間房：中央銀行沒有上限，由銀行決定。
- 第二間房：最高為房屋價值的 70%，沒有只繳利息的寬限期。這個上限在 2026 年 3 月從 50% 提高到 60%，再從 2026 年 9 月 18 日起提高到 70%（經濟日報，2026 年 9 月）。
- 第三間以上的房子、高價住宅和法人購屋：最高 30%。在台南，「高價住宅」的門檻是 4,000 萬元。
我們找不到銀行貸款給外國人的官方規定。每家銀行有自己的條件，所以在把貸款算進計畫之前，請直接多問幾家銀行。
買房流程
預售屋：在房子蓋好之前買新房
- 簽約前，你至少有五天可以審閱合約。
- 你會隨著每個工程階段完成分期付款，房貸在交屋時撥款。
- 自 2023 年 7 月 1 日起，預售屋買賣契約不得讓與或轉售給他人，但讓與給近親或經核准的特殊情況除外。違反的買賣雙方，每戶會被處 50 萬至 300 萬元罰鍰（平均地權條例第 47 條之 4 及第 81 條之 3）。
- 預售屋價格會申報到政府的實價登錄，你可以拿來比較。
已完工的房子：新成屋或中古屋
- 你出價，通常透過仲介，然後簽約。
- 款項通常會存入履約保證帳戶，直到產權移轉完成。
- 由地政士（常稱為代書）辦理產權移轉和登記。
- 根據經濟日報的報導，依內政部規定，仲介服務費買賣雙方合計最高為成交價的 6%，雙方各付多少則可以協商。
稅金和費用
- 契稅：建物政府評定價值（不是成交價）的 6%，由買方在 30 天內繳納（契稅條例）。
- 其他費用：印花稅、登記規費、代書費，以及有找仲介的話還有仲介服務費。請事先要一份書面估價。
- 房屋稅：自 2024 年 7 月起，自住房屋為評定現值的 1.2%；如果是你家戶唯一的房子且價值低於一定門檻，則為 1%。非自住的房屋稅率較高；在台南，兩戶以內的非自住房屋稅率是 2.6%（經濟日報，2026 年 8 月）。
- 出售時（房地合一稅）：獲利的稅率取決於持有多久。境內居住者持有 2 年內 45%、5 年內 35%、10 年內 20%，超過 10 年 15%；非境內居住者持有 2 年內 45%，超過 2 年 35%。設籍並居住滿六年的自住房屋，有 400 萬元的免稅額（所得稅法）。
資料來源
土地法第 17 條至第 20 條；平均地權條例第 47 條之 4 及第 81 條之 3；契稅條例；房屋稅條例第 5 條；所得稅法第 4 條之 5 及第 14 條之 4。貸款上限：經濟日報，2026 年 3 月及 2026 年 9 月。仲介服務費上限：聯合新聞網，2026 年 5 月。外國買方：經濟日報，2026 年 3 月。價格：經濟日報，2026 年 9 月、NOWnews，2025 年 5 月。文中的看法是我們自己的。2026 年 10 月確認。