如果你在看新建案，這些是我們會關注的區域。中西區運河旁的運河星鑽是我們的最愛。我們也仔細看過東區的平實營區特區。再往下是另外三個區域，那裡有好幾個建案正在進行或剛完工。
價格以坪計算，這是台灣使用的單位：1 坪約 3.3 平方公尺。「每坪 50 萬元」（新台幣）約等於每平方公尺 15.1 萬元。還在定案中的事情，我們會註明，並列出目前的報導內容和報導來源。
請自己再確認。這是我們學到的事，以及我們查證時（2026 年 10 月）官方資料和媒體報導的內容。這不是法律、稅務或財務建議。規定、稅率和價格都會變動，這裡的部分內容可能已經過時。在做決定之前，請自己做功課，並諮詢有執照的不動產經紀人、地政士，必要時也請教律師或會計師。
運河星鑽，中西區
這是我們最喜歡的開發區。它位在舊運河的盡頭，也就是 1983 年中國城商場的原址。中國城從 2016 年起拆除，原地改建為 河樂廣場，一座 2020 年開放的親水公共廣場。周圍約 11 公頃的區域，正陸續沿著水岸興建住宅、商店和公共空間（聯合新聞網，2026 年 10 月）。
土地標售
- 2024 年 6 月：遠雄建設以 17.61 億元買下一塊 1,467 坪的土地，約每坪 120 萬元，創下台南的地價紀錄（ETtoday，2024 年 6 月）。
- 2026 年 9 月：市政府又賣出兩大塊土地，分別約 1,628 坪和 3,088 坪，合計 39.14 億元，約每坪 82 萬至 83 萬元（聯合新聞網，2026 年 10 月；FBS，2026 年 9 月）。這兩塊地要蓋什麼還沒有公布。
運河水岸與碼頭
一項民間出資的運河遊船計畫包含三座碼頭，分別在河樂廣場、林默娘公園和水景公園。截至 2026 年 7 月，業者正準備動工，市政府預計河樂廣場和水景公園的碼頭會在 2026 年底前完成（聯合新聞網，2026 年 7 月）。規劃中的運河星鑽轉運中心（含停車場和商店）在兩次招標都無人投標後仍在招商中；試掘時在基地內發現可能是 1875 年清代砲台的遺構（經濟日報，2026 年 8 月）。
時程
市政府還沒公布整個區域的完工日期，目前仍在定案中。目前的銷售資訊和報導顯示，第一批房子約在 2029 至 2030 年交屋，較晚的建案延續到 2032 或 2033 年，而 2026 年 9 月賣出的土地則還沒有任何公布。
進行中的建案
- 百慶擎川，百慶建設。位在金華新路與大涼路口，基地 1,166 坪，兩棟地上 27 層、地下 5 層，規劃 240 戶住家、9 戶店面、301 個車位。住家為約 44 至 56 坪的三房。建商資料列出的公設有大廳、廚藝教室、宴會廳、游泳池和健身房；RC 結構並取得耐震建築標章，另有黃金級綠建築標章與銀級智慧建築標章；設備品牌包括 YKK AP 窗、三菱電梯、TOTO 與 GROHE 衛浴、Rinnai 與 LEICHT 廚具。建築設計為王東奎建築師事務所，營造為尚欣營造。2026 年 3 月開賣，到 2026 年 9 月已開挖至地下二樓；依刊登資訊，預計 2033 年第四季完工。目前沒有公開價目表，但 2026 年 7、8 月實價登錄的預售成交，每坪約 42.4 萬至 50.5 萬元（以 591 顯示的政府實價登錄資料為準）。→ 建商官網 · 影片（591，YouTube） · 591 建案頁 · 實價登錄網站
- DIAMOND ONE（三發DIAMOND ONE），三發地產。基地 724 坪，地上 24 層、地下 5 層。依目前刊登資訊為 176 戶住家、8 戶店面、6 戶辦公室，車位 190 個。住家為約 25 至 57 坪的二房與三房。建築設計為王東奎建築師事務所，營造為京富祥營造；建商表示室內公設由 MVRDV 設計。2024 年 9 月開賣，到 2026 年 7 月地下室基礎已完成、正施作一樓結構；依刊登資訊，預計 2029 年第二季完工。開賣時媒體報導的開價為每坪 50 萬至 60 萬元；2025 年至 2026 年 8 月的實價登錄成交每坪約 41.4 萬至 55.4 萬元，多數落在 45 萬上下（以 591 顯示的政府實價登錄資料為準）。→ 591 建案頁 · 影片（建商，Facebook）
- 遠雄蘊合，遠雄建設。位在 2024 年標下的 1,467 坪基地，地上 27 層、地下 6 層，規劃 425 戶住家、12 戶店面、491 個車位。住家為約 26 至 31 坪的二房與約 39 至 43 坪的三房。建築設計為王東奎建築師事務所，營造為遠雄營造；40.8 億元的工程合約於 2025 年 6 月通過（鉅亨網，2025 年 6 月）。2026 年 4 月已在進行地下室工程，2026 年 6 月開賣。依刊登資訊預計 2030 年第三季完工，但遠雄在 2024 年曾表示預估 2032 年左右完工。2026 年 7、8 月實價登錄的預售成交每坪約 44.4 萬至 52.6 萬元（以 591 顯示的政府實價登錄資料為準）。→ 591 建案頁
平實營區特區，東區
這是我們仔細看過的第二個區域。這裡原本是陸軍營區和眷村，位在東區和永康區交界，重新開發成 42 公頃的區域，中央有一座約 7 公頃的公園，旁邊是榮總臺南分院，隔著中華東路就是南紡購物中心（ETtoday，2023 年 7 月）。平實轉運站正在興建，啟用日期已經延後不只一次，報導中的時間從 2026 年到 2028 年底都有。
- 已完工：第一個建案世界·巨星（176 戶）在 2024 年交屋；當年的轉手價達到約每坪 52.8 萬元（ETtoday，2024 年 9 月）。
- 價格紀錄：浩瀚無極（豐邑）在 2024 年 8 月以每坪 69.78 萬元創下台南預售屋紀錄（ETtoday，2026 年 2 月）。國城寶實是國城建設的公辦都更案，共 12 棟住宅大樓，2025 年 6 月動工，在 2026 年上半年創下全市最高的預售價，每坪 68.9 萬元（經濟日報，2026 年 9 月）。
- 一般行情：區內新建案平均約每坪 57 萬至 58 萬元（聯合新聞網，2025 年 6 月）。
其他值得關注的區域
鐵路沿線，北區和東區
鐵路地下化第一階段在 2026 年 10 月 17 日通車，沿線 8.23 公里消除了 23 處平交道，舊軌道用地正在變成綠園道（經濟日報，2026 年 10 月）。自 2019 年動工以來，沿線房價大幅上漲：生產路平交道一帶漲到約每坪 41.5 萬元，將近三倍（經濟日報，2026 年 10 月）。北區 2026 年的預售屋高價超過每坪 60 萬元。
九份子，安南區
一個較新的區域，以生態公園和一所新的公立學校為中心，離科學園區很近。2025 年有三個建案推出，總銷合計 338 億元，其中包括一棟 38 層的河岸大樓，新案價格大多在每坪 30 多萬至 50 多萬元（ETtoday，2025 年 5 月；2025 年 7 月）。據報導，當地中古公寓在 2026 年的成交價約每坪 27 萬至 28 萬元。
善化和新市，科學園區周邊
這裡的需求跟著南部科學園區和台積電的擴廠走。2025 年初的預售屋均價，善化約每坪 37.3 萬元，新市約 40.7 萬元（ETtoday，2025 年 4 月）。之後兩地的官方價格指數都有回落，2026 年善化年減約 4%，新市年減約 7%。
市場概況
- 台南官方的住宅價格指數在 2026 年 7 月為 136.80（2021 年 1 月 = 100），比一年前下跌約 2%（經濟日報，2026 年 9 月）。
- 根據一家房仲業者對政府實價登錄的分析，全市預售屋均價從 2024 年的約每坪 35.7 萬元，漲到 2025 年的 40.9 萬元（NOWnews，2026 年 2 月）。
- 未售出的預售屋量很高：以 2025 年的去化速度，台南需要超過六年才能消化完（經濟日報，2026 年 7 月）。我們認為，這可能代表有更多議價空間。
資料來源
如上方連結：聯合新聞網和經濟日報、ETtoday、NOWnews、鉅亨網和 FBS。標示為銷售資訊的建案細節，來自房屋銷售網站和建商；成交價格來自房屋網站上顯示的政府實價登錄資料。較早的土地標售和碼頭合約日期，中央社、自由時報和工商時報也有報導。文中的看法是我們自己的。2026 年 10 月確認。